Hankyu REIT
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資産運営方針

基本運営方針

 中長期的な安定収益の確保と運用資産全体の収益性の維持・向上を図るため、以下の方法に基づき、賃貸収入や稼働率の維持・向上、適切な管理・修繕による資産価値の維持・向上、管理コストの適正化及び削減を目的とした運用管理を行います。

  • 不動産マーケット動向の把握
      不動産や商業等のマーケットレポート、テナント仲介会社より収集した情報に基づき、賃料相場、稼働率、競合物件の動向等を分析し、運用資産の属するマーケットの把握を行います。
  • テナントとの連携
      PM会社を通じた既存テナントとの綿密な日常的連携、消費者動向及びテナントニーズを反映したきめ細かい営業・管理によって、テナント満足度を向上させ、適切な賃料増額交渉や増床提案を行うとともに、解約防止等についての対応を迅速に行うことで、賃料収入の増加や稼働率の維持・向上を図ります。更に、商業系テナントについては、販売促進活動等の企画実施を通じてテナント満足度の向上も図ります。
  • テナント誘致
      新規テナントに関する誘致活動については、常時テナント仲介会社と連携し、テナント情報の収集に努めるとともに誘致計画を立案し、実施します。すなわち、運用資産が中長期的に安定した収益を確保するために、PM会社及びテナント仲介会社と緊密に連携し、運用資産毎にその立地・特性に合わせたテナント誘致計画を立案して、新規テナントの探索を行います。なお、新規テナントの具体的な選定に際しては、反社会的勢力との取引排除に留意すると共に、調査会社等による信用調査等を活用しながら、誘致対象運用資産の運用計画、運営方針との整合性、長期的・安定的契約継続の可否等を判断し、決定します。個別の新規テナントとの賃貸借契約条件については、当該テナントの業種、実績、信用力、施設活性化への寄与度等を総合的に判断し、決定します。また、阪急阪神ホールディングスグループの有する物件のテナント等との幅広いネットワークを活用し、より迅速かつ多数の情報収集及び有利なテナント誘致を図ります。
  • テナントとの賃貸借契約の形態
      賃料収入の安定化と、施設の運営に弾力性を持たせるために主に定期借家契約の採用を検討します。
      また、賃料収入の向上に売上歩合賃料の導入が適していると判断される場合には、その採用を検討します。
      契約形態については、既存テナントとの円滑なリレーションシップ及び効率的な運営管理を維持することを目的とし、従前の賃貸人等を転貸人(マスターレッシー)とする転貸借方式(マスターリース方式)を導入する場合もあります。この場合、転貸人からの賃料と転借人からの賃料が常に同額となるパススルー型マスターリースや、転貸人からの賃料を固定とする固定型マスターリース等、施設毎に最適な契約形態を検討します。
  • 運用資産の資産価値の維持・向上
      運用資産の物理的・機能的価値の維持のために、本投資法人の営業期間毎に修繕更新計画を立案し、実施します。
      運用資産の物理的・機能的価値の向上のために、適時改良計画を立案し、実施します。
  • 施設運営管理の効率化
      設備保守点検・清掃・警備等管理業務の内容及び費用を本投資法人の営業期間毎に見直すものとし、必要に応じて仕様及び委託会社の変更等によるコストの適正化を図ります。なお、コストの削減に際しては、当該運用資産の競争力及び入居テナントの満足度を考慮します。
  • 損害保険等の付保方針
    • 損害保険
        災害や事故等による建物等の損害又は第三者への損害賠償を担保するため、保有不動産及び保有信託受益権に係る不動産について火災保険、賠償責任保険を付保します。また、災害や事故等による利益損失等を回避するため、利益保険等を付保します。更に、テナントの売上金管理を行っている商業施設については、現金盗難等による事故を担保するため、個別に動産総合保険の付保を検討します。
    • 地震保険
        ポートフォリオ全体に係るPMLを基準に、災害による影響と損害保険料等を比較検討して地震保険の付保の判断を行います。なお、個別物件のPMLが15%を超える場合には、個別に地震保険の付保を検討します。
      上記各種保険の付保にあたっては、保険料・免責額・キャッシュリザーブ等を総合的に勘案して判断します。


計画的管理の手法

  本投資法人の営業期間毎にポートフォリオ全体の運用計画と個別資産の運用計画を策定し、運用資産の計画的な管理を行います。

  • ポートフォリオ全体の運用計画
      本投資法人の保有する運用資産全体について、本投資法人の営業期間毎に運用計画を策定し、計画的な運用管理を実施します。
      ポートフォリオ全体の運用計画には、ポートフォリオ全体の運用管理に係る以下の事項を記載します。
    • ポートフォリオ全体の収益性向上のための施策
    • ポートフォリオ全体の収支計画
    • ポートフォリオ内の個別資産の位置付けに関する事項
    • PMに関する事項
    • 投資法人の資金調達、金銭の分配に関する事項
  • 個別資産の運用計画
      個別の運用資産について、本投資法人の営業期間毎に運用計画を策定し、計画的な運用管理を実施します。
      個別資産の運用計画には、個別資産の運用管理に係る以下の事項を記載します。
    • 収益性の維持・向上のための施策
    • 修繕、改良計画
    • 管理費、水光熱費等コスト削減のための施策
    • 運用資産の収支計画及び予算
  • 計画の検証及び修正
      個別の運用資産毎及びポートフォリオ全体について、原則として毎月予算と実績を比較・分析し、大きな乖離が認められる等、資産運用計画の見直しが必要と判断される場合は、期中において、修正計画を策定します。上記の検証を踏まえ、翌営業期間以降のポートフォリオ全体の運用計画及び個別資産の運用計画を策定します。


PM方針

  • PM会社の選定方針
      資産の運営管理を統括するPM会社については、以下の項目に基づき総合的に検討・判断し、選定するものとします。また、検討の結果、運営管理の効率化を目的として、特定のPM会社に複数の運用資産についてのPM業務を一括して委託することがあります。
    • 用途及び地域別の管理業務受託実績
    • 決算内容及び財務状況等の経営内容
    • 組織体制
      (緊急時の対応を含めた人員配置、情報管理体制、有資格者及び専門技術者の有無等)
    • 賃貸営業管理能力
      (テナントリーシング、市場精通度、仲介業者とのネットワーク構築度、テナント管理、テナント審査等)
    • 施設運営管理能力
    • 各種工事計画の策定及び工事管理能力
    • 販売促進計画の立案及び実施能力
    • 予算計画の策定及び管理能力
    • 各種レポーティング書類の作成能力
    • その他渉外業務への対応能力
    • PM業務内容に相応した報酬水準
    • 利益相反回避への対応

  • 阪急阪神ホールディングスグループのPM会社の選定
      テナント誘致に関する情報網、テナント営業力等の観点から、阪急阪神ホールディングスグループの有する物件の運営・管理に関する能力を活用することが有効かつ適切と判断される場合には、阪急阪神ホールディングスグループからPM会社を選定します。ただし、その報酬の設定方法については、原則として、基本報酬に利益連動報酬を組み合わせることにより、投資主の利益のために努力する仕組みを導入します。なお、選定にあたっては、あらかじめコンプライアンス委員会の承認を得ることとします(「開示資料」内の直近の「有価証券報告書第二部 投資法人の詳細情報 第3 管理及び運営 2 利害関係人との取引制限 (2) 本投資法人に関する利益相反取引ルール」をご参照下さい。)。
      なお、資産運用会社は、一部の不動産について、阪急不動産株式会社及び阪急阪神ビルマネジメント株式会社をPM会社として選定しています。選定時には、コンプライアンス委員会にて業務内容、報酬等を十分審議の上、発注が妥当であると判断し、決定しております。当該契約に関しては、投資運用委員会、取締役会でも審議承認され、また投資法人役員会において報告されています。

  • PM会社の管理手法
      PM会社との間で、原則として毎月1回、前月の収支状況及び稼働状況、既存テナントの動向、リーシング状況、施設管理上のクレーム・トラブル等の事項についての確認を行い、対応についての協議を行います。
      PM会社との間で締結するPM業務委託契約の期間は、原則1年間とし、契約期間満了時までにPM会社の運営管理実績に対する評価を実施します。この評価結果を慎重に検討の上、契約の更新を行うか否かについて判断するものとし、その結果によっては、PM会社を変更する場合があります。契約を更新する場合においても、評価結果を基にPM会社に適宜指導を行い、その業務レベルの向上を図ります。また、必要に応じ委託業務内容や契約条件の見直しを行い、委託料及び管理コストの適正化を図ります。


売却方針

  本投資法人は、原則として長期的な物件保有を目的としますが、市場環境等を勘案し、資産運用計画策定時又は必要に応じて随時、売却について検討を行うことがあります。売却については、主に以下の項目を総合的に勘案して判断します。

  • 当該不動産の資産価値の増減及びそれについての予測
  • ポートフォリオへの影響
     本投資法人が、阪急電鉄株式会社、阪急不動産株式会社、阪急インベストメント・パートナーズ株式会社から購入した物件を売却しようとする場合には、「情報共有等に係る協定書」に基づき、購入する際の協議により、その元所有者等に対して当該物件の売却に関する優先交渉権を付与している場合があります。
     また、本投資法人は、上記協定書によらない場合でも、物件取得時の経緯等により、何らかの優先交渉権を上記各社又はその他の第三者に付与している場合があります。